Renditekick vom Staat (04. 11. 03)
Wer mit dem Gedanken spielt, einen Bausparvertrag abzuschließen, der sollte nicht mehr lange zögern. Denn geht es nach dem Willen der Bundesregierung, sind die reizvollen Prämien für Häuslebauer auf der so genannten Streichliste. Jeder Bausparwillige sollte also bis zum 31. Dezember 2003 einen Bausparvertrag seiner Wahl unterzeichnen, um sich so noch die staatlichen Renditebringer zu sichern.

Genau überlegen - erst dann abschließen
So lohnend und gewinnbringend, wie das Bausparen vollmundig in den Hochglanz-broschüren angepriesen wird, ist es in Wirklichkeit natürlich nicht. Deshalb sollte jeder Interessent vorher genau überlegen, damit er am Ende nicht enttäuscht ist. Wichtiger Tipp: Sich dabei niemals unter Zeitdruck setzen lassen und die zahl-reichen Tarife genau vergleichen. Eine Statistik aus dem Jahre 2001 besagt zum Beispiel, dass im Jahr 2000 zwar gut 2,2 Millionen Bausparer planmäßig ihr Darle-hen abriefen, aber auch 1,7 Millionen ihren Vertrag vorzeitig gekündigt haben.

Gut gegen Zinsängste
Blickt man auf die letzten zehn Jahre, so haben wir es fast nur mit fallenden Zin-sen zutun gehabt. Bausparen rentiert sich aber besonders dann, lässt man einmal die staatlichen Bonbons außen vor, wenn die Zinsen steigen. Wie heißt es so schön aus dem Munde eines Bausparverkäufers, insbesondere in einer Niedrig-zinsphase, in der wir uns seit längerem befinden: Ein Bausparvertrag ist eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Deshalb denken viele Bausparkassen mit Sorge daran, was aus ihrem Produkt wird, wenn die Zinsen niedrig bleiben und die staatlichen Zuschüsse wegbrechen.

Wohnungsbauprämie
Nach der Börsenblase und der anhaltenden Wirtschaftsflaute stecken die Zinsen im Tal der Tränen. Wen wundert es da, dass die Bausparkassen zweistellige Zu-wachsraten verkünden. In Niedrigzinsphasen fallen die geringen Ansparzinsen, die Bausparkassen nun mal anbieten, gar nicht weiter auf. So bekommt der Bau-sparer zur Zeit je nach Tarif circa 1,5 bis 2,0 Prozent Zinsen. Woanders bekommt er im Moment auch nicht mehr. Und am Ende - das wiederum macht den Rendi-tekick aus - einen so genannten Bonuszins von rund 1,5 bis 2,75 Prozent. Aber bitte nicht zu früh freuen, den gibt es nur, wenn Sie am Ende der Laufzeit, also nach rund sieben Jahren, auf die Auszahlung des Darlehens verzichten. Bekommt man den staatlichen Anreiz, sprich die Wohnungsbauprämie, noch dazu, wird Bausparen noch lukrativer.
Die Einkommensgrenzen liegen für Ledige bei 25 600 Euro und für Verheiratete bei 51 200 Euro. Diese Summen stehen für zu versteuerndes Einkommen im jewei-ligen Sparjahr. Also Bruttoverdienst minus Werbungskosten und Freibeträge. Beachte: Die Wohnungsbauprämie wird allerdings nur bis zu einer Obergrenze auf die Spargelder bezahlt. Bei Ledigen sind das maximal 512 Euro und 1 024 Euro bei Verheirateten.

Vermögenswirksame Leistungen
Viele Arbeitnehmer, deren zu versteuerndes Einkommen die VL-Spar-Kriterien nicht übersteigt, können sich mit der Arbeitnehmersparzulage ein weiteres Bonbon vom Staat sichern. Die zu versteuernden Einkommensgrenzen liegen für Ledige bei 17 900 Euro und für Verheiratete bei 35 800 Euro. Mit der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage kommt ein Bausparer nach sieben Jahren auf satte Renditen von über sechs Prozent. Welcher Finanzdienstleister kann das schon derzeit anbieten?

Bauspartarife den eigenen Möglichkeiten anpassen
Ausgehend von den eigenen finanziellen Möglichkeiten sollte sich jeder den pas-senden Tarif aussuchen. Das bedeutet, mehrere Bausparangebote zu vergleichen. Unterschiede in der Rendite von bis zu 1,5 Prozent sind dabei keine Seltenheit.
Unter Bausparen versteht man normalerweise die Kombination von Ansparphase und anschließender Darlehensphase. Wissen Sie von vornherein, dass Sie nicht bauen wollen, dann wählen Sie die reine Geldanlage mit Zuschüssen und Prämien. Anstelle eines Finanzierungstarifes greifen Sie einfach zu einem Spartarif, der auf eine Laufzeit von sieben Jahren ausgelegt ist und ähnlich wie eine Festgeldanlage funktioniert.
Vorsicht: Wer die sieben Jahre nicht durchsteht, also vorher kündigt, bekommt gar nichts und muss oftmals bereits erhaltene Zuwendungen zurückzahlen.
Die Rechnung muss also lauten: Sieben Jahre - Spartarif - Darlehensverzicht!
Die Wahl sollte dabei auf hohe Guthabens- und Bonuszinsen fallen. Beide Zins-größen ergeben derzeit Renditen von bis zu 4,75 Prozent.
Wichtiger Tipp: Damit die anfallenden Kosten, beispielsweise die Kontoführungs- und die Abschlussgebühr, nicht ihre Rendite schmälern, sollten Sie das vor Ver-tragsabschluss unbedingt klären. Die Frage könnte lauten: Ob Ihre Bausparkasse bei Darlehensverzicht die ein bis 1,6prozentige Abschlussgebühr zurückerstattet. Entscheiden Sie sich immer für den Tarif, der nach sieben Jahren das höchste Guthaben ausweist. Um jederzeit auf der Höhe zu sein, lassen Sie sich Spar- und Tilgungspläne mit auf den Weg geben.

Richtige Bausparsumme wählen
Die Bausparkassen bieten in der Regel alle Tarifformen an, die der Interessent hinterfragt. Zum Beispiel einen Tarif, der einen hohen Sparzins beschert, oder eine schnelle Zuteilung oder ein hohes Darlehen. Drei Komponenten laufen Ihnen dabei immer über den Weg: Zins - Tilgung - Laufzeit!
Hier gilt es unbedingt aufzupassen. Wer eine schnelle Zuteilung anstrebt, bekommt einen höheren Darlehenszins. Streben Sie aber einen niedrigen Darlehenszins an, müssen Sie mit einer hohen Tilgung rechnen. Die Bausparsummen werden übri-gens von vielen Anbietern nach unten begrenzt.
Am besten Sie wählen eine relativ geringe Bausparsumme aus. 5 000 Euro für Ledige und 10 000 Euro für Verheiratete reichen vollkommen aus, um alle Ver-günstigungen einzustreichen.
Beachte: Da die Darlehen innerhalb von sieben bis elf Jahren zurückgezahlt wer-den müssen, liegt die Mindesttilgung bei vier Prozent im Jahr.
Zum Vergleich: Bankdarlehen laufen oftmals länger und haben nur eine Tilgung von einem Prozent pro Jahr. Jedem sollte bekannt sein, dass ein Bauspardarlehen immer nur ein Baustein in der Finanzierungskette einer Immobilie darstellt. Des-halb sollte man sich bei der monatlichen Tilgung nicht übernehmen.
Geldwerter Tipp: Eine höhere Bausparsumme erhöht die Kosten für die Ab-schlussgebühr und verzögert oftmals die Darlehenszuteilung. Notfalls kann auch die Bausparsumme nachträglich erhöht werden. Hier sollten Sie aber auf die Ge-bühren und die Sperrzeit für die Zuteilung achten.

Nicht überrumpeln lassen
Konventionelles Bausparen macht nur bei langfristiger Lebensplanung Sinn. Wer also nicht sieben Jahre auf einen Kredit warten will oder kann, sollte den Weg über einen Hypothekenkredit wählen. Da fährt er auf jeden Fall günstiger. Zumal wir uns in einer Niedrigzinsphase befinden. Sichern Sie sich beispielsweise einen zur Zeit am Markt angebotenen niedrigen Zins über zehn oder fünfzehn Jahre. Finger weg von einer Zwischenfinanzierung oder einer so genannten Sofortfinanzierung. Das kann sehr teurer werden. Ebenso aufpassen sollte man bei jeder Anschlussfinan-zierung.
Vorsicht: Allzu gern bieten Bausparkassen so genannte "Konstantmodelle" an. Ein Gebilde aus Vorausdarlehen und Bausparsumme. Die Folge: Zu hohe Kredite mit gleich hohen Raten. Hierbei sollte unbedingt der Gesamteffektivzins erfragt werden, also für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen. Damit später nicht das böse Erwachen kommt und die Monatsraten Sie nicht in die Armut treiben.

Tipps für Bauherren in spe: Steht der Bau unmittelbar bevor, sollte der Bauspar-vertrag nochmals fachmännisch begutachtet werden. Sehr häufig lässt er sich nachträglich optimieren. Man denke nur an Sonderzahlungen oder an eine Er-höhung der Bausparsumme. Wird ein künftiges Bauspardarlehen zu teuer und er-halten Bauherren wegen zu hohen Einkommens keine Subventionen, empfiehlt sich die Kündigung des Vertrages.

Fazit: Jeder Bauherr baut in der Regel nur einmal im Leben. Die Finanzierungs-strategie sollte deshalb sicher und lückenlos sein. Ein Bausparvertrag kann des-halb nur ein Glied in der Finanzierungskette sein. Die bekanntlich aus Eigenka-pital, am besten über zwanzig Prozent der Bausumme, Hypothekendarlehen, Ver-sicherungsdarlehen und Bausparvertrag besteht.
Dipl.-Ing. (FH) Uwe Morchutt