Bauherren: Suchen Sie rechtzeitig fachlichen Rat! (12. Februar 2009)
Die Zahl der Bauschäden an neu errichteten Wohngebäuden hat sich binnen kurzer Zeit im Durchschnitt von 21 auf 32 Fälle pro Haus erhöht, so steht es im „Bauschadenbericht 2008“ der Dekra, der die Jahrgänge 2006 und 2007 umfasst. Damit ist die Zahl der Bauschäden um gut ein Drittel höher als in den Jahren 2003 bis 2005 („Bauschadenbericht 2007“).

Was läuft schief am Bau?
Fakt ist, die Gebäude werden immer luftdichter, wärmegedämmter, technisch ausgefeilter und somit für die Nutzung (Lüftungsanforderungen!) problematischer hergestellt, so dass sich Fehler in der Planung, Bauausführung und späteren Benutzung gravierend auswirken und zu unerwünschten Feuchte- und Schimmelpilzschäden führen können. Es werden also sehr hohe bauphysikalische Anforderungen an die Gebäude gestellt, die sowohl von den Bauherren und insbesondere Bauausführenden beherrscht werden müssen. Viele Bauherren und vor allem Bauausführende und Planer scheinen bei diesen Anforderungen des Öfteren überfordert zu sein. Sich immer nur mit Zeitmangel und Kostendruck seitens der Baufirmen herauszureden, führt letztendlich vor Gericht nicht zum Erfolg! Die wachsende Anzahl von Bauherren, die immer schneller und immer billiger bauen wollen, weil sie dahingehend unseriös beraten wurden, ebnen zusätzlich den Weg für diese großen Mängel am Bau. Rund 80 000 Gerichtsverfahren wegen Pfusch am Bau pro Jahr können sich keine Volkswirtschaft und Bauherren auf Dauer leisten.

Baugenehmigungen im Sinkflug (für 11 Monate) (PDF 1 DS/24 KB)
Inzwischen hat großes Wehklagen vielerorts wegen der dramatisch gesunkenen Baugenehmigungen eingesetzt. Die endgültigen Zahlen für 2008 liegen zwar noch nicht vor: Experten rechnen mit ca. 175 000 (2007: 182 000 – Quelle: destatis) genehmigten Wohnungen: Ein neuer Negativrekord. Immer weniger Häuslebauer tun sich das Abenteuer Hausbau noch an, wenn u.a. der Pfusch am Bau immer größer wird. Der Pfusch am Bau gefährdet letztendlich die gesamte Finanzierung, was viele Baufinanzierer, spricht man sie konkret zu der Mängelproblematik an, wenig zu beeindrucken scheint.

Normenwust kaum noch beherrschbar!
Eine ganz normale Information: Der neue Teil 2 der DIN 18 531 ersetzt den alten Teil 2 aus dem November 2005 und legt die Anforderungen an die Eigenschaften der zu verwendenden Stoffe für Dachabdichtungen fest und unterteilt diese in Eigenschaftsklassen. Wer kannte den alten Teil 2?

Dabei gilt die DIN 18 531 nicht für Dachdeckungen und Unterdächer, für Abdichtungen von genutzten Dachflächen wie Terrassen, Parkdecks und intensiv begrünte Dachflächen (siehe DIN 18195-5) oder für Abdichtungen von Balkonen (siehe DIN 18195-5).

Für flüssig aufzubringende Dachabdichtungen, also für Flüssigkunststoffe, ist obendrein ein Eignungsnachweis in Form einer Europäischen Technischen Zulassung (ETA) auf der Basis der Zulassungsleitlinie ETAG 005 erforderlich. Für die Verwendung dieser Stoffe gelten die bauaufsichtlichen Regelungen nach Bauregelliste B Teil 1 lfd. Nr. 3.4. Wer weiß das?

Normen zur Abdichtungsproblematik!
Der Schutz eines Neubaus gegen Feuchtigkeit und Wasser ist beispielsweise in den Konstruktionsnormen DIN 18 195 und DIN 18 531 als "allgemein anerkannte Regel der Technik" verankert. Die Unterscheidung in zwei Normen ist deshalb erforderlich, da an die Abdichtung eines Daches (DIN 18 531) andere Anforderungen gestellt werden, als an Bauwerksabdichtungen (DIN 18 195), z.B. an eine Gebäudesohle, wo Wasser in den unterschiedlichsten Lastfällen entgegen wirkt.

Im Bereich der Dachbegrünung gilt die DIN 18 531 für extensiv begrünte Dächer, bei einer Intensiv-Begrünung hingegen die DIN 18 195. Für jede ­Belastungsart legen die Normen die zu verwendenden Materialien fest. Beide Normen regeln neben der Materialauswahl auch die Anforderungen an den Systemaufbau des Daches bis hin zur Festlegung von Dachneigungen und treffen Aussagen zur Sicherung ­gegen das Abheben durch Windkräfte oder z.B. zur Ausführung von ­Balkonen und Dachterrassen. Eine durchaus komplizierte Materie, selbst für Profis, die beherrscht sein will! Nur welcher Bauherr weiß das?

Was ist eigentlich ein Baumangel?
Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine Bauwerksleistung
- nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat
- nicht dem vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck entspricht sowie
- nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

Soll-Ist-Vergleich anstellen!
Ist das vertraglich vereinbarte Bau-Soll ermittelt, sprich eine Bauwerksleistung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (VOB/B), muss es mit dem Ist-Zustand am Bauwerk verglichen werden. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass das Bau-Soll klar definiert und auch baulich umsetzbar ist, und zwar in der korrekten Bau- und Leistungsbeschreibung. Was nicht gründlich geplant wird, geht in der Praxis dann auch schief! Abweichungen zwischen Bau-Soll und Bau-Ist stellen dann einen Baumangel dar.

Ohne Anwalt läuft kaum noch etwas!
In der Praxis glauben viele Bauherren, sie können am Ende des Bauvorhabens alles einfordern, obwohl sie es im Vertrag gar nicht explizit vereinbart haben. Häufig ist die geschuldete Bauleistung nicht eindeutig im Vertrag beschrieben, so dass bereits auf dieser Stufe der Prüfung Probleme entstehen, die oftmals nicht ohne anwaltliche Beratung geklärt werden können. Ist das vertraglich vereinbarte Bau-Soll ermittelt, muss es mit dem Ist-Zustand am Bauwerk verglichen werden. Nur, wenn das Bau-Soll unkorrekt und fehlerhaft ist, kann auch das Bau-Ist nicht stimmen!

Welche Ansprüche hat der Bauherr bei Baumängeln?
Welche Ansprüche der Bauherr einer Bauleistung aufgrund von Mängeln geltend machen kann und wie der Bauunternehmer hierauf reagieren muss, hängt immer davon ab, ob in das Vertragsverhältnis der Baupartner die VOB/B wirksam einbezogen ist oder nicht, da das Regelwerk der VOB/B vom gesetzlichen Werkvertragsrecht des BGB abweichende Regelungen enthält.
Welcher Bauherr kennt die VOB?

Stellt der Bauherr also Baumängel fest, muss er diese gegenüber dem Bauunternehmer schriftlich rügen. Der Bauherr sollte dafür den Baumangel annähernd beschreiben können, so dass der Bauunternehmer die Rüge überhaupt nachvollziehen kann. Nach Zugang einer Mangelrüge ist dem Unternehmer in jedem Fall die Möglichkeit einer Nacherfüllung (Mangelbeseitigung durch den Bauunternehmer) zu geben. Schneidet z.B. der Bauherr dem Unternehmer dieses Recht der eigenen Beseitigung des Baumangels ab, verliert er die Mangelansprüche in der Regel.
 
Der Bauunternehmer sollte nach Zugang einer Rüge wegen Baumangels stets unverzüglich prüfen, inwieweit die Rüge des Baumangels zu Recht erhoben ist. Nach Ablauf einer vom Bauherrn gesetzten Nachfrist verliert der Bauunternehmer nämlich den Anspruch auf eigene Mangelbeseitigung, soweit die Mangelrüge nach der Abnahme erhoben wurde. Reagiert der Bauunternehmer nicht, obwohl tatsächlich am Bauwerk ein Baumangel vorliegt, kann der Bauherr die Baumängel, die nach Abnahme gerügt wurden, im Wege der Selbstvornahme beseitigen und Kostenerstattung verlangen.

Korrektes Abnahmeprotokoll nach VOB/B § 12 (PDF 1 DS/68 KB)

Professionell beraten lassen und nicht nachgeben!
Es sollten immer genügend Beweisfotos über eventuelle Baumängel angefertigt werden. Ein unabhängiger Zeuge kann obendrein nützliche Dienste leisten! Risse im Wärmedämmverbundsystem sind beispielsweise anders zu bewerten als Risse im Putz auf einer massiven Mauerwerkswand. Ein Bauherr handelt dann richtig, wenn er sich sachverständig beraten lässt und sich nicht mit Erklärungen zufrieden gibt. Reicht das nicht aus, hilft nur der Gang zum Rechtsanwalt - im besten Fall zu einem, der nachweislich in privatem Baurecht befähigt ist.

Kein Einzelfall - Ruin der Bauherrin: Totalschaden - Abriss
Gerda A. hat es besonders schwer getroffen: Gerade läuft ein gerichtliches Beweisverfahren an. Nach Auskunft der Sachverständigen muss das Haus wahrscheinlich abgerissen werden - der Ruin für die Bauherrin.

Lassen Sie es nicht soweit kommen!

Hitparade der Bauschäden: (Quelle: Bau-Prüfverband)

Uwe Morchutt
Dipl.-Ing. (FH) - Buchautor und unabhängiger Sachverständiger im Feuchteschutz Tel.:/Fax: 06123/6 39 37 – 38 Berufsjahre im Bauwesen - Honorarsätze (1 DS/16 KB)